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以雷霆之势降温楼市!新加坡半夜宣布加税,且“立即执行”

  晚上11时30分,不少新加坡人已经进入梦乡,然而就在此刻,新加坡政府突然放了大招:宣布推出一系列房地产降温措施,且从半小时后的16日零时开始执行,让人措手不及。

  具体的手段包括提升印花税率和降低信贷额度等,如外国人在新加坡买房所需缴纳的额外买家印花税(ABSD)被提高到了30%之高。新加坡支持“居者有其屋”政策,此次新政的出台给当地刚需购房者吃了一颗“定心丸”。

  自疫情以来,如同全世界大多数地方一样,新加坡多种形式的住宅价格节节攀升。新加坡政府表示,自2020年第一季度以来,私宅价格上涨约9%;组屋转售价也上升了约15%,此前其已连跌6年。组屋是由新加坡政府所建住宅,带有福利性质。

  作为亚洲的金融中心之一,新加坡本来就是各路资金和富豪置业的首选之地。在新冠疫情后,稳定的政治、经济和社会环境更让外国投资人感觉到这是资产的安全港,加之全球低利率的刺激,海外买家纷纷涌入新加坡房地产市场。

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  对于新加坡政府在本月15日晚紧急祭出的降温措施,新加坡财政部长黄循财向包括第一财经在内的中国媒体视频采访团表示:“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产,导致房价脱离经济基本面。这样一来,很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起。”

  夜半突袭

  这次新加坡政府选择“半夜鸡叫”模式公布新政,很明显是吸取了上一次的经验教训。

  新加坡政府上一次干预房地产市场是在2018年。在当年的7月5日傍晚,宣布提高额外买家印花税,且于7月6日生效。政府本以为市场并无太多时间可以反应,然而实际情况还是出乎了他们的意料。

  购买私房的买家一窝蜂地涌入待售楼盘,房地产开发商也延长办公时间,导致在短短几个小时内,买卖双方迅速草签协议,卖出了超过1000套私宅。政府调控的效果打了折扣。

  此次新政还按照购买者的不同身份而制定不同的利率水平。新加坡公民的刚需继而得到保护,他们购买第一套房产继续实行零ABSD税率。但外国人购买房产的ABSD税率由20%调高至30%。企业购房的ABSD税率由25%调高至35%。

  新加坡购买房产所需要缴纳的税费被统称为印花税金,并具体分为两种,分别为买家印花税金和额外买方印花税金。买家印花税金为购买房产时均需要缴纳的,而额外买方印花税金视购买者身份和持有的房产数量而定。

  新加坡政府还收紧了总偿债比率(TDSR)的上限,规定每月还贷比例由“不可超过收入的60%”,降低到“不可超过收入的55%”。其他降温措施还有,购房者向新加坡建屋局申请购买组屋的贷款时,贷款与估值比率从90%降低到85%。这意味着购买组屋时需要支付更多现金。

  除了降低过热的需求以外,新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局三部门还联合表示将加大供应,增加公共和私人房屋上市数量,以满足市场需求。

  新加坡住房供给结构以组屋为主、私宅为辅,政府直接介入供应。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中,仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅中。

  新加坡组屋的价格由政府定价。由于政府不需要支付土地费用,且补贴建筑成本,因此,其价格比同类商品房至少低50%~70%。就新加坡整体而言,组屋售价相当于购房者家庭年收入的5倍左右。对大多数家庭来说,买房(组屋)压力在可承受范围之内。

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  为了防止组屋的政府福利被投机者滥用,房主在住满规定年限后,才能够在二手市场转售,但只有符合条件的公民和永久居民,在满足多种要求后,才能购买此类转售组屋。

  政府的考虑

  对于新出台的房地产降温措施,黄循财向第一财经表示,在疫情后,新加坡各行各业都在复苏,但新加坡在房地产领域的考虑有所不同。“我们追求房地产市场稳健和可持续发展,房价要根据经济基本面而定。”他说。

  在解释的过程中,黄循财反复提到房价与经济基本面的关系。

  他说,在过去的一年里,尽管有新冠疫情带来了诸多不确定性,但新加坡房地产市场依然强劲增长。“如果我们不干预的话,我相信房地产价格仍然会继续上升,甚至是远远地超过经济基本面。”他说。

  黄循财进而表示,新加坡政府认为这一走势是不可持续的,“尤其是考虑到全球利率未来有可能会上涨”。这是新加坡政府出台降温措施的基本考虑。

  尽管附有诸多限制条件,截至今年12月,组屋的转售价已连续17个月上扬。

  12月6日,新加坡金管局发布的《金融稳定评估》报告显示,以绝对值计算,过去一年里家庭债务增长6.8%,而房贷是家庭债务增长的主要因素。

  金管局提醒新加坡人,应确保自己有能力承担长期房贷,并在做出庞大开支决定时保持谨慎。

  对于后续是否还有新的动作,黄循财表示:“新加坡政府会根据情况适时调整楼市降温的措施。”

  新加坡楼市大热的背后

  今年新加坡经济恢复强劲。黄循财向第一财经记者表示,因为已经接近年末,他很确定地表示,今年新加坡经济增长率在7%左右,而明年预计会在3%~5%之间。他说:“这对新加坡来说,也是很不错的年度增长了。”

  作为城市国家,新加坡是一个非常外向型的经济,很多产业都是出口导向型的。如今外部需求强劲,因此经济整体也恢复得不错。

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  在新冠疫情发生后,新加坡在2020年实现了高效的管控,经济保持基本稳定。如今新加坡疫苗接种率已经达到了83.4%,政府希望在保护生命和保障生计中取得更好平衡,因此决定在8月率先在东南亚国家中实施“与新冠共存”的防疫政策。

  根据亚洲开发银行在12月14日公布的最新版《2021年亚洲发展展望》,新加坡以6.9%的年经济增长率在东南亚国家拔得头筹,大幅高于东南亚整体3%的水平。

  在降温措施出台后,外国人在购买新加坡私宅时,无论是第一套还是多套,一律需要支付30%的ABSD。新加坡媒体分析,较高的税率有助于抑制外资大量流入房地产市场,尤其是高端私宅项目。因为对于外国投资者而言,房产价值很难在短期内增加30%。

  为此,房地产咨询公司纷纷调低了新加坡明年私宅的销售预测。新加坡博纳产业认为,明年新加坡私宅价格整体涨幅为3%~5%,而这恰恰与新加坡明年经济的涨幅一致。

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